Evolución de las hipotecas en España. ¿Restricción crediticia?, por Paloma Taltavull

La profesora Paloma Taltavull, del departamento de Análisis Económico Aplicado de la Universidad de Alicante, inaugura el mes de septiembre de nuestro blog con esta interesante entrada acerca de la evolución seguida por las hipotecas concedidas para adquisiciones de suelo y vivienda por los bancos y las cajas de ahorro a lo largo de los años últimos años.

Los efectos de la ‘Gran Depresión’, como se conoce ya de forma generalizada en los Estados Unidos a la crisis de 2008, se ven claramente en los problemas que las instituciones financieras presentan en todo el mundo desarrollado. La pérdida de confianza en la asignación financiera de los mercados de capitales y los efectos sobre los mercados interbancarios de los mismos causantes, han reducido enormemente el flujo de liquidez al sistema financiero, desatando los riesgos de liquidez a los que todas las instituciones financieras estaban expuestas. Es cierto que algunas lo han estado más que otras, por ejemplo, aquellas que tienen sus riesgos concentrados en operaciones a mayor plazo (por ejemplo, hipotecas) son más sensibles al volumen de fondos que puedan obtener a corto y medio plazo (a través de los mercados o de los depósitos de los ahorradores) porque deben mantener la financiación de los prolongados créditos concedidos.

Este es el caso de las cajas en España. Son instituciones que tradicionalmente se especializaron en la financiación a los hogares. Esto significaba, por un lado, que han sido las depositarias de la mayoría del ahorro de la economía (ligado a los hábitos financieros de las familias), pero también que eran los mayores prestamistas de las mismas, atendiendo a sus necesidades de crédito que han sido, principalmente, el consumo (básicamente duradero, como coches, electrodomésticos…) y la inversión, principalmente para vivienda.  Esta estructura ha hecho que la temporalidad (madurez) de la cartera de créditos de estas entidades sea sustancialmente mayor que en el caso del resto de instituciones como resultado natural de su actividad, lo que les obliga a tener elevados flujos de liquidez para refinanciar período a período (2-3 años) su cartera de préstamos a muy largo plazo (20 años) . Esto ha puesto a las cajas en la primera fila del impacto negativo de esta crisis generándole, con matices entre ellas, las dificultades que han afrontado estos años que, hay que reconocer, con muy buena gestión. Otras instituciones similares europeas no duraron ni siquiera el primer embate de la restricción de liquidez, mientras nuestras cajas han aguantado los primeros rounds.

Mantenerse en estas condiciones durante tres largos años, cuando los mercados conocen su debilidad, no es fácil. Además, lo es menos cuando la crisis se ha generalizado con efectos severos sobre la actividad productiva, el desempleo y, por tanto, la disponibilidad de ahorro (caída en los depósitos) y la reducción en la demanda de créditos.  Todo esto ha afectado a su actividad habitual y, lo que es más relevante, a los ratios de referencia que indican su salud financiera.

Tras un boom inmobiliario como el experimentado en España (y en otros muchos países desarrollados), las instituciones financieras (las cajas en mayor medida) han aumentado mucho su ratio de exposición al sector. Mientras todas las demás actividades se fueron manteniendo, la (como se denomina ahora) concentración de riesgos en las actividades inmobiliarias se mantenía proporcional a la de otros sectores productivos, dando un equilibrio relativo en los balances que no hacía
saltar la voz de alarma y permitía mantener su actividad. Estas cifras dibujan un juego diabólico: cuanto más aumentase el volumen de negocio, más podía crecer los créditos a todas las actividades productivas, y normalmente se concentraba en las más rentables, léase las inmobiliarias. Poner techo a esta evolución, con una economía creciendo al 3,5%, no es sencillo.

Con la crisis, básicamente con la segunda ola de crisis, cuando alcanza al desempleo, la caída en el consumo y a la economía en su conjunto,  el resto de las actividades productivas distintas a la inmobiliaria se contrajeron con rapidez, y los créditos asociados a sus fines también, pero la exposición a los activos inmobiliarios permanece elevada, dado que los créditos que caracterizan a este sector son de muy largo plazo. Esto ha generado un desajuste en la estructura contable que desbarata los ratios de riesgo, haciendo aparecer a las instituciones financieras más comprometidas con el mercado hipotecario, antaño muy solventes, como instituciones con mayor riesgo.

Esta transformación ha generado las alarmas para reducir esos ratios de exposición (y reducir el riesgo también), en el corto plazo, lo que está produciendo que aquellas instituciones más expertas en el mercado hipotecario estén prácticamente cortando la financiación al sector, ahogándolo más, si cabe.

Este proceso se ve con claridad cuando se analizan las cifras de hipotecas concedidas. Se puede decir que hay dos momentos en la Gran Depresión del siglo XXI. El primer impacto se produce  tras 2008 (gráfico 1; haciendo clic en él se puede ver ampliado), del que los flujos de financiación hipotecaria parece que se recuperan siguiendo la senda de otros países, para volver a caer en 2010 en cuanto al número de hipotecas prestadas aunque, eso sí, a menores valores unitarios. La crisis de la deuda soberana, la reorganización financiera y la acumulación del riesgo relativo, hacen que el sistema financiero experimente presiones que empeoran su posición prestamista. Esta segunda ola no es experimentada en algunas economías, pero la española debe reducir drásticamente el ritmo de financiación al sector para cumplir con los criterios que le son impuestos para mantenerse en equilibrio. Si nos fijamos en la temporalidad, la coincidencia con el comienzo de la reestructuración financiera y la aplicación de los criterios de Basilea es relevante, y refleja como su efecto más inmediato ha sido la retirada de operaciones hipotecarias fundamentalmente en el ámbito urbano (viviendas y suelo). La caída acumulada entre enero de 2008 y junio de 2011 en el total de hipotecas concedidas (en número y en importe) ronda el 42% en media, tanto en el total como en las hipotecas urbanas.

A pesar de lo que se puede intuir por las noticias de prensa, Bancos y Cajas de Ahorro han actuado en la misma forma desde 2010 (gráfico 2). Aunque fueran los bancos los que menos contrajeron la actividad crediticia en hipotecas durante el primer impacto de la crisis, el número de operaciones hipotecarias se redujo en una media de entre un 37% y un 42% en el caso de los bancos (en número y en importe respectivamente) y de un 48% y 46% en las cajas (respectivamente) en total desde 2008. El resto de las instituciones que actúan en el mercado hipotecario, grupo en el que las Cajas Rurales tienen un peso importante, son los que menos han reducido su actividad crediticia: el 20 y el 22% respectivamente, entre 2008 y 2011.

En lo que respecta a las hipotecas por finalidades (gráfico 3), los dos grupos más importantes, a viviendas y a solares, han experimentado similares reducciones. Sin embargo, tras el primer embate de la crisis, los créditos a solares se recuperaron pronto, creciendo, incluso, desde mediados de 2008 hasta principios de 2010 en número, aunque no así en el volumen total en euros. La contracción en este tipo de créditos fue sustancialmente menor que en viviendas, aunque
desde 2010 sus caídas acumulan un -40% sostenido.

En realidad, el ajuste en la financiación a los solares se ha producido, fundamentalmente, en la segunda oleada de crisis. A pesar de lo duro de la primera, se siguieron concediendo hipotecas para la compra de solares en número a ritmo similar (gráfico 4) a los períodos anteriores a la crisis. Es desde mediados de 2010 cuando se produce el ajuste, reduciendo el número de préstamos a solares (que son, en realidad, la primera fase de los préstamos a promotor) por debajo del mínimo de 2003. Hay que tener en cuenta que esta cifra no es pequeña. 2003 y 2004 fueron los años de mayor edificación en el ciclo expansivo de construcción residencial español, lo que da una idea de cómo esta reducción, con la situación de la conomía actual, no tiene las consecuencias que el mero análisis frio de los datos sugeriría.

El mantenimiento de estos créditos es una buena muestra de la existencia de ciertas expectativas de recuperación de la actividad, recuperación que se estaba dando en otros países europeos también, y la toma de posiciones para continuar producción en el medio plazo. La segunda ola de la crisis parece que elimina estas proyecciones, a la vez que refleja un aumento en el riesgo hipotecario asociado a las actividades en suelo.

Independientemente de que la  reacción de contraer el crédito sea razonable desde el punto de vista de una empresa (financiera)  que debe sobrevivir en una tormenta , el efecto que esto está teniendo sobre el mercado inmobiliario es devastador. Hace solo unos pocos años, se había  conseguido desarrollar de nuevo un sector de construcción ágil y capaz de reaccionar ante los aumentos de demanda de una forma admirable. Aunque puedan haber críticas de especulación (que es un fallo de mercado y cuya regulación debía ser mayor por esta razón), lo cierto es que el sector constructor español ha contribuido mucho al crecimiento económico pero, además, había asentado una estructura productiva desaparecida prácticamente (lo que está ocurriendo de nuevo) tras la gran crisis de finales de los ochenta en España.  También había hecho crecer y modernizarse a las industrias de materiales que han invertido en innovación y calidad, nternacionalizándose, exportando y colocándose en las listas de los mejores productos para la construcción de los países más exigentes. Todo esto está desapareciendo.

Ante tamaña crisis es difícil dar soluciones. Como en el pasado, la recuperación en este sector vendrá lentamente y de la mano, más bien tras el paso, de la recuperación de la demanda interna que está íntimamente vinculada a la del empleo. Sin embargo, también como en el pasado, la política pública puede ayudar a que no desaparezcan las estructuras sectoriales, y debe hacerlo. La vía regulatoria es la única factible en un entorno de restricción presupuestaria: la política de vivienda y las políticas fiscales en general,  deben recuperar sus herramientas de incentivo a la financiación vía demanda y oferta, a la vez que garantizan la ordenación de la actividad productiva, la formación y asientan las garantías. Estos últimos aspectos son fundamentales para una recuperación de un sector con bases tecnológicas y de conocimiento.

Esta intervención no es fácil de hacer ya que, como antes se decía, las instituciones financieras deben reducir sus ratios de exposición al sector inmobiliario, y lo hacen intensificando la restricción crediticia. Es como un circulo vicioso difícil de deshacer, y es necesario aplicar políticas imaginativas que lo rompan, por el bien de la economía española.