Por Adrian Fernandez-Perez (University College Dublin, UCD), Marta Gómez-Puig (Universitat de Barcelona) y Simón Sosvilla-Rivero (Universidad Complutense de Madrid).
Desde la Gran Recesión de 2008, la relación entre el mercado de la vivienda y las crisis financieras ha sido objeto de intenso debate y análisis. No es casualidad: las burbujas inmobiliarias suelen actuar como el preludio silencioso —pero devastador— de grandes colapsos económicos. Y aunque pensemos que esas burbujas son cosa del pasado, las señales actuales en ciudades como Madrid y Barcelona nos obligan a preguntarnos si no estamos reviviendo viejos errores.
En un estudio reciente hemos analizado en profundidad las dinámicas de precios de venta y alquiler en los distritos de ambas ciudades entre 2007 y 2024 utilizando información de Idealista.com, la principal plataforma inmobiliaria de España. ¿El objetivo? Detectar posibles burbujas especulativas y entender qué factores las provocan o las frenan. La investigación utiliza métodos modernos de detección de burbujas —como los desarrollados por Phillips y colaboradores— y ofrece una imagen clara: sí, ha habido burbujas. Y aunque no han sido muchas, las que surgieron fueron persistentes, durando casi dos años y medio de media.
Pero ¿qué hay detrás de estas dinámicas? Entre los factores más relevantes, destaca el desequilibrio entre oferta y demanda. La población crece, la economía se recupera, los tipos de interés caen, y la demanda de vivienda (tanto nacional como extranjera) se dispara. Sin embargo, la oferta de nuevos pisos no logra seguir ese ritmo, lo que empuja los precios al alza. El resultado: para muchas familias, especialmente de rentas bajas, acceder a una vivienda digna se ha vuelto casi imposible.
El estudio también revela un hallazgo sorprendente: el turismo, en concreto el número de personas que se alojan en hoteles, parece tener un efecto estabilizador sobre el mercado inmobiliario. ¿Por qué? Cuando los turistas optan por hoteles en lugar de apartamentos turísticos, se reduce la presión sobre el mercado de alquiler residencial. Además, los ingresos generados por el turismo hotelero (a través de impuestos y tasas locales) permiten a las ciudades invertir en transporte o vivienda asequible. Si baja el turismo hotelero, esa inversión también cae… y la presión sobre los barrios residenciales aumenta.
Otro hallazgo relevante es que las burbujas en el mercado del alquiler suelen anticipar las burbujas en el mercado de compraventa, lo que convierte al alquiler en una especie de “termómetro” que puede alertar de desequilibrios más amplios que hay que corregir antes de que sea demasiado tarde.
Todo esto hace que el caso español sea especialmente interesante para el análisis económico. No solo por la experiencia vivida tras el estallido de la burbuja en 2008, sino también por la gran dependencia del sector financiero respecto al inmobiliario, las marcadas diferencias regionales y las intervenciones públicas frecuentes en el mercado de la vivienda.
En un momento en que el acceso a la vivienda vuelve a situarse como una de las principales preocupaciones de los ciudadanos —según el último Barómetro del CIS—, entender cómo y por qué se forman estas burbujas resulta crucial. ¿Estamos ante una nueva burbuja? ¿O simplemente ante un mercado tensionado pero sostenible? La respuesta dependerá tanto de las decisiones de política pública como de las dinámicas del mercado. Pero si algo queda claro es que, para no repetir la historia, debemos aprender bien la lección.
Los resultados del estudio nos recuerdan que la vivienda no puede entenderse solo como un bien de inversión. Es, ante todo, un derecho básico. Y como tal, debe estar en el centro de las políticas públicas. Si queremos evitar que se repita el ciclo de burbuja y estallido, necesitamos un enfoque integral que combine regulación, inversión pública, control de expectativas y planificación urbana responsable.
Madrid y Barcelona, como grandes polos de atracción económica, laboral y turística, pueden ser laboratorios urbanos para diseñar políticas que luego se repliquen en otras ciudades europeas. Pero el tiempo apremia: si no se actúa pronto, los desequilibrios actuales pueden convertirse en la próxima crisis de vivienda… con consecuencias que ya conocemos demasiado bien.
