Por Omar Blanco-Arroyo (Universidad de Valencia), Vicente Esteve (Universidad de Valencia) y María A. Prats (Universidad de Murcia y European Institute, London School of Economics)
Antes de la crisis financiera de 2008, España experimentó —al igual que Estados Unidos y otros países europeos— una burbuja inmobiliaria impulsada por la rápida expansión del crédito hipotecario y la titulización. Dado que el sector inmobiliario ha constituido la piedra angular de la economía española en las últimas décadas, el estudio de la interacción entre los precios de la vivienda y el crédito a la vivienda es particularmente relevante.
Recientemente, Esteve, Blanco-Arroyo y Prats (2026) combinan técnicas avanzadas (test de explosividad recursivos con un modelo de co-explosividad) para examinar dicha relación entre los años 1971 y 2024 con el fin de detectar comportamientos explosivos o co-explosivos en las series.
De forma sencilla, podemos decir que aparece un comportamiento explosivo cuando una serie crece desproporcionadamente por encima de lo que explican sus fundamentos económicos. En términos prácticos, se le denomina burbuja, ya que a ese crecimiento desproporcionado, en algún momento, le seguirá un desplome o pinchazo. Una relación co-explosiva entre dos variables aparece cuando sus burbujas están relacionadas (entran en burbuja juntas), es decir, sus fases explosivas coinciden en el tiempo y el comportamiento de una tiende a anticipar o alimentar la explosión o burbuja de la otra.
Estos conceptos son muy útiles para prevenir dinámicas de riesgo sistémico:
si el crédito se vuelve explosivo antes que los precios, puede funcionar como un indicador adelantado de burbuja inmobiliaria. Es decir, el crédito “puede avisar” del comportamiento explosivo que van a tener los precios.
En el estudio mencionado se observan tres grandes etapas (ver gráfico 1): primero, una fase de crecimiento simultáneo de precios y crédito entre 1995 y 2007; segundo, una corrección severa en ambos indicadores entre 2007 y 2013; y, finalmente, desde 2013 una fase en la que los precios de la vivienda vuelven a crecer mientras que el crédito a la vivienda continúa reduciéndose desde su punto máximo alcanzado en 2009.
Gráfico 1. Índice de precios nominales de la vivienda (nhp) y crédito a la vivienda (cth) sobre el PIB: España, 1971-2024
Los resultados del estudio confirman el comportamiento explosivo de ambas series de forma individual ya que, tanto el índice de precios nominales como el crédito, atravesaron periodos de exuberancia significativos: el primero, entre 1988 y 1993, enmarcado en la expansión económica vinculada a los Juegos Olímpicos de Barcelona y la Expo de Sevilla; y el segundo, entre 2001 y 2008, coincidiendo con el auge inmobiliario español y los años previos a la crisis de las hipotecas subprime.
Además, los resultados revelan que el patrón de co-explosividad emerge únicamente cuando el crédito actúa como indicador adelantado de los precios, y no a la inversa. En concreto, el análisis identifica una relación de burbuja estable para adelantos de entre 2 y 5 años, alcanzando su mayor solidez estadística con un intervalo de 4 años. Este hallazgo sugiere que las dinámicas de exuberancia en el mercado del crédito hipotecario preceden de forma persistente a las burbujas en el valor de los inmuebles.
Dada la importancia de esta relación de anticipación, los autores proponen las siguientes medidas de política económica:
- Política Macroprudencial: Implementar medidas preventivas sobre el flujo agregado de financiación, como la activación de colchones de capital anticíclicos o la imposición de límites más estrictos a la ratio préstamo-valor (LTV) y deuda-ingresos (DTI) cuando se detecten comportamientos explosivos en el crédito. Al actuar con 4 años de antelación, el regulador puede enfriar el mercado hipotecario antes de que el exceso de liquidez se traslade de forma irreversible a los precios de los inmuebles.
- Política Microprudencial: Reforzar la supervisión directa a las entidades bancarias para asegurar que los estándares de concesión de crédito no se degraden durante las fases de burbuja. Esto implica exigir provisiones específicas y realizar pruebas adicionales de resistencia (stress tests) que contemplen escenarios de corrección brusca en el valor de las garantías inmobiliarias, protegiendo así la solvencia individual de los bancos ante un posible estallido de la burbuja.
- Política Fiscal: Adoptar políticas tributarias que desincentiven la especulación y el endeudamiento excesivo, tales como la eliminación de deducciones por inversión en vivienda habitual en fases de crecimiento explosivo o el ajuste de los impuestos sobre las transacciones patrimoniales. Asimismo, se propone una fiscalidad que penalice el mantenimiento de activos inmobiliarios infrautilizados para equilibrar la oferta frente a la presión de la demanda alimentada por el crédito.
