En está entrada del Blog mostramos la evolución de los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo a 30 años en EE.UU. para el periodo 1971-2020, con especial incidencia en la era post-COVID-19.

Freddie Mac y Fannie Mae son las dos grandes agencias gubernamentales financieras que garantizan la mayor parte de las hipotecas concedidas en los EE.UU. y que están patrocinadas por el gobierno federal. Históricamente eran compañías privadas que operaban con permiso del gobierno y bajo su reglamentación. A finales del 2008, tras la crisis financiera, el gobierno de EE.UU. se hizo cargo de las operaciones de ambas compañías. Ambas agencias trabajan con prestamistas en lugar de con consumidores finales que toman préstamos de estos prestamistas. En conjunto, estas compañías representan en la actualidad un stock de 5,4 billones de dólares en hipotecas, que es aproximadamente la mitad del total de préstamos para la vivienda en el país.

Las garantías a los préstamos que otorgan Fannie Mae Freddie Mac reducen el riesgo para los prestamistas que hacen préstamos y para los inversores que podrían adquirirlos. Esto hace que los préstamos hipotecarios sean mas asequibles y contribuye a la disponibilidad de préstamos a tipos de interés fijos a 30 años. Por lo general, las hipotecas que no pueden obtener las garantías de Fannie Mae o Freddie Mac son mas caras.

Por un lado, Fannie Mae fue creada durante la Gran Depresión en el año 1938) impulsada por el presidente Franklin D. Roosevelt. Su nombre original es Federal National Mortgage Association (FNMA) y surge a partir de la Federal Home Loan Bank Act, con el objetivo de impulsar la posibilidad de que mas ciudadanos americanos tuvieran acceso a un hogar. Fannie Mae no funciona como un organismo que presta dinero para comprar una vivienda, sino como un intermediario. Siendo uno de los mayores compradores de préstamos hipotecarios del mercado secundario, puede respaldar y garantizar estas hipotecas a través de entidades financieras que están adscritas a sus servicios.

En 1968 Fannie Mae se transformó en una empresa. En lugar de utilizar los impuestos para sus operaciones, el Congreso de EE.UU. aprobó hacer una oferta pública para conseguir capital a través de accionistas. Desde entonces, aunque está patrocinada por el gobierno, sus inversores son propietarios de esta agencia. En definitiva, este organismo se separaría del gobierno para convertirse en una GSE (Government Sponsored Enterprise) o agencia paragubernamental.

Por otro lado, Freddie Mac conocida como FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corp) fue creada como agencia gubernamental durante la presidencia de Richard Nixon, en el año 1970. En ese momento, el Congreso impulsó su puesta en marcha para que pudiera competir con Fannie Mae. La diferencia principal con respecto a ésta, es que Freddie Mac podía comprar cualquier tipo de hipoteca.

Freddie Mac es uno de los resultados de la entrada en vigor de la Emergency Home Finance Act de 1970. El objetivo de su creación fue ampliar el mercado secundario de créditos hipotecarios y, al mismo tiempo, reducir las tasas de interés de riesgos para las entidades financieras. Posteriormente, este organismo se separaría del gobierno para convertirse también en una GSE, por lo que existe la posibilidad de comprar acciones para participar en ellas. Al igual que Fannie Mae, su labor no está enfocada en otorgar un préstamo hipotecario, sino en crear condiciones de liquidez para bancos, uniones de crédito y entidades de ahorro.

Aunque ambas agencias paragubernamentales tienen el mismo objetivo, dos son las principales diferencias:

(1) Fannie Mae ofrece el préstamo conocido como HomeReady (“listo para el hogar”) mientras que Freddie Mac ofrece el programa Home Possible (“hogar posible”) en las que se impone diferentes condiciones de elegibilidad a los solicitantes y de condiciones de los préstamos hipotecarios.

(2) Fannie Mae crea las condiciones de mayor acceso al crédito comprando las hipotecas de los bancos comerciales más importantes. Por el contrario, Freddie Mac busca el mismo objetivo pero adquiriendo estos compromisos de financiación de entidades financieras más pequeñas o locales que tienen una menor exposición.

¿Cómo afecta la política monetaria de la Reserva Federal de EE.UU. a los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo a 30 años de la economía norteamericana?

La política monetaria afecta a los tipos de interés de la economía incluidos los tipos de interés de las hipotecas, que a su vez influyen a las decisiones en el mercado de la vivienda. Si bien la Reserva Federal de EE.UU. no tiene la capacidad de fijar directamente los tipos de interés de las hipotecas, sí puede diseñar las políticas monetarias que afectan indirectamente a estas tasas. La influencia de la Reserva Federal se puede ver en cómo sus acciones afectan el precio del crédito a corto plazo, que luego se refleja en los tipos de interés a largo plazo de los prestamos hipotecarios que los prestamistas ofrecen a los posibles prestatarios.

El efecto dominó comienza cuando la Reserva Federal encarece el endeudamiento de los bancos al fijar unas tasas de los fondos federales (tipos de interés de referencia) más altas, los bancos a su vez transfieren los costes mas altos a sus clientes. Los tipos de interés sobre los préstamos de los consumidores, incluidos los hipotecarios, tienden a subir. Y a medida que suben los tipos de interés a corto plazo, los tipos de interés a largo plazo también suelen subir. En este sentido, si finalmente la tasa de interés del bono del Tesoro de EE.UU. a 10 años sube, ello se traslada a un aumento de los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo a 30 años, ya que, en general, la primera influye en la segunda.

La evolución de los tipos de interés (nominales) de las hipotecas a tipo fijo a 30 años en EE.UU. para el periodo 1971-2020 se muestra en el gráfico adjunto (hacer clic para verlo más grande). Los datos provienen de la encuesta nacional de tasas hipotecarias de Freddie Mac (datos del mercado hipotecario primario con frecuencia semanal, hasta el jueves).

El último dato disponible de las tasas hipotecarias las sitúan en el 2.93% en mínimos históricos. La caída de los niveles por debajo del 3% comenzó el 16 de julio de este año. El anterior mínimo en la era pre-COVID-19 se alcanzó el 2 de mayo de 2013 con un 3,35%.

¿Cómo ha influido la política monetaria de la Reserva Federal en estas caídas desde el inicio de la pandemia en EE.UU.?

Los tipo de interés hipotecarios comenzaron a caer semanas antes del primer recorte de tasas de los fondos federales del año por parte de la Reserva Federal el 3 de marzo de 2020. Posteriormente, 12 días después de esa reducción de medio punto porcentual, la Reserva Federal anunció otro recorte sorpresa de un punto porcentual completo, estableciendo el objetivo actual para las tasas de los fondos federales en un rango de 0% al 0,25%.

El banco central anunció que no subirá la tasa “hasta que esté seguro de que la economía ha resistido los eventos recientes” y el empleo y la inflación vuelven a la normalidad, por lo que es previsible que las tasas hipotecarias se mantengan en niveles históricamente bajos.

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Como citar esta entrada del Blog:

Vicente Esteve, “Evolución de los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo a 30 años en EE.UU., 1971-2020”, Asociación Libre de Economía, Blog de Economía de la Aldea Global, https://wp.me/p9YxiO-254

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