Por Marina Gómez García (Banco de España)
*Las opiniones de este artículo pertenecen a la autora y no representan necesariamente la posición de la institución en la que trabaja
Madrid es una ciudad con un problema de contaminación que muchos de sus habitantes reconocen fácilmente, como la conocida “boina” que en invierno cubre el cielo borrando el horizonte, acompañada de alertas por altos niveles de polución y restricciones al tráfico. No es casualidad que Madrid registre la mayor carga de mortalidad atribuible al NO₂, utilizado como indicador de la contaminación atmosférica, entre las grandes ciudades europeas. Pero más allá del impacto sobre la salud, ¿influye realmente la contaminación en cuánto pagamos por una casa?
La respuesta, según una investigación reciente sobre el mercado inmobiliario madrileño, es un rotundo sí. Y los efectos son mayores cuanto más tiempo se acumula la exposición y cuanto más contaminado está ya el barrio.
El reto de medir algo que no podemos ver
Estimar el efecto causal de la contaminación sobre los precios inmobiliarios es más difícil de lo que parece. Factores como mejoras en el transporte público o las preferencias individuales por residir en zonas con mayor densidad – para reducir los tiempos de desplazamiento – pueden influir simultáneamente tanto en los precios de la vivienda como en los niveles de contaminación.
Para resolver este problema, el estudio utiliza las inversiones térmicas como variable instrumental. Este fenómeno meteorológico ocurre cuando, en lugar de descender con la altitud, la temperatura del aire aumenta en las capas superiores, creando una especie de “tapa” de aire caliente sobre la ciudad. El resultado es que los contaminantes quedan atrapados cerca del suelo, disparando los niveles de contaminación. Las inversiones térmicas son más frecuentes en invierno, con cielos anticiclónicos y vientos en calma, y su ocurrencia no depende de decisiones económicas ni de características de los barrios: son completamente externos.
Esta lógica permite aislar el efecto puro de la contaminación sobre los precios. Cuando una inversión térmica eleva los niveles de contaminación en un barrio determinado, eso no tiene nada que ver con que ese barrio sea más o menos atractivo por otras razones. Es, por tanto, un experimento cuasi-natural que permite identificar el efecto causal.
La investigación combina el universo completo de transacciones inmobiliarias registradas en Madrid entre 2014 y 2020 -más de 106.000 operaciones- con datos horarios de los 24 monitores de calidad del aire del Ayuntamiento de Madrid y datos meteorológicos de alta resolución del servicio Copernicus. Para asignar niveles de contaminación a cada barrio, se emplea la técnica de kriging, una interpolación espacial que genera una superficie continua de concentraciones a partir de los puntos de medición.
Los resultados: el aire limpio tiene precio
El hallazgo central es claro: un aumento del 10% en la concentración de NO₂ en los últimos tres meses reduce el precio de la vivienda en un 0,65%, lo que equivale a unos 1.327 euros para una vivienda media madrileña. Este resultado es robusto a distintas formas de medir la contaminación, distintos índices de mal tiempo y diferentes controles adicionales.
Pero quizás el resultado más llamativo tiene que ver con el horizonte temporal. Comprar una casa no es una decisión instantánea: en España, el 50% de los compradores tarda al menos cuatro meses en cerrar una operación, y un tercio entre cuatro y doce meses. Cuando se mide la contaminación acumulada durante los últimos seis meses, el efecto sobre los precios sube al 0,99%. Si se amplía el período a nueve meses, alcanza el 1,25%. Los compradores, en definitiva, descuentan más la exposición persistente a la contaminación.
Estas cifras tienen implicaciones patrimoniales considerables. La mejora de la calidad del aire en Madrid entre 2019 y 2023 – una reducción del 23,1% en los niveles de NO₂ -equivale, según estos cálculos, a un aumento de entre 3.000 y 6.000 euros en el valor de la vivienda media. Extrapolado a los 928.000 hogares en propiedad de la ciudad, eso representa una ganancia total de entre 2.800 y 5.500 millones de euros en riqueza de los hogares propietarios madrileños, equivalente al 1,9%-3,8% del PIB de la ciudad.
Quién paga más por el aire limpio
No todos los compradores reaccionan igual ante la contaminación. El estudio analiza si el efecto varía según las características del barrio, y los resultados revelan diferencias llamativas. En los barrios de mayor renta (cuartil superior), el efecto de la contaminación sobre los precios de la vivienda es un 94 % más intenso que en los barrios de menor renta (cuartil inferior). En los barrios más educados, la diferencia es aún más pronunciada: los compradores en zonas con mayor nivel educativo son un 121% más sensibles a la contaminación que aquellos en zonas con menor formación. Esto es coherente con la evidencia de que las personas más informadas y con mayores recursos tienen mayor conciencia sobre los riesgos del aire contaminado y, además, mayor capacidad económica para actuar sobre esa conciencia.
Además, los barrios con más niños también muestran mayor sensibilidad a la contaminación. Mientras que, en los barrios con alta proporción de extranjeros de fuera de la UE y la OCDE, la contaminación no parece afectar significativamente a los precios.
El mercado se paraliza cuando el aire empeora
El efecto de la contaminación no sólo se manifiesta en los precios, sino también en el volumen de transacciones. En los barrios que ya parten de niveles elevados de contaminación, un aumento adicional del 1% se asocia con una caída del 3,2% en el número de operaciones de compraventa.
Este dato sugiere que la contaminación opera principalmente por el lado de la demanda: cuando el aire empeora en zonas ya contaminadas, los potenciales compradores se retraen, esperan y se muestran menos dispuestos a embarcarse en negociaciones. El resultado no es sólo una bajada de precios, sino una contracción del mercado.
Más que un dato académico
Los hallazgos de este estudio tienen implicaciones directas para la política urbana. Las medidas de mejora de la calidad del aire —zonas de bajas emisiones, estándares más estrictos de emisiones, mejora del transporte público— no sólo generan beneficios para la salud. También tienen un efecto positivo y cuantificable sobre el patrimonio de los hogares propietarios de vivienda, que en Madrid representan el 70% de los residentes.
