Por David Boto-García (Universidad de Oviedo) y Francesco Luigi Milone (Politécnico di Torino).
Esta entrada está basada en la presentación que hizo el autor en el XXVII Encuentro de Economía Aplicada celebrado en Santander y que fue galardonada con el Premio Joven Investigador Applied Economic Analysis.
En los últimos años, la preocupación por el acceso a la vivienda se ha intensificado en muchas ciudades europeas. El aumento sostenido de los precios del alquiler, especialmente en los grandes núcleos urbanos, ha impulsado la aplicación de medidas regulatorias como los controles al alquiler. Estas políticas limitan el precio al que se puede alquilar una vivienda y buscan responden al desequilibrio creciente entre oferta y demanda en el mercado residencial. La intención es clara: contener los precios y mejorar el acceso a la vivienda. Pero, ¿pueden estas medidas generar efectos no deseados?
Imaginemos el caso de un propietario que alquila su vivienda a largo plazo y, de repente, ve limitada la renta que puede obtener. Al mismo tiempo, observa que los turistas —muchos de ellos extranjeros— están dispuestos a pagar más por estancias breves a través de plataformas como Airbnb. En este contexto, tiene un incentivo claro a abandonar el mercado residencial y entrar en el turístico. Si este comportamiento se generaliza, el control de precios podría terminar reduciendo la oferta de alquiler habitual y, paradójicamente, agravando el problema que pretendía resolver.
En un estudio reciente (actualmente en revisión), analizamos el impacto de una política de control de alquileres aplicada en Cataluña en 2020 sobre la oferta de pisos turísticos. Los resultados ofrecen pistas importantes sobre cómo responden los mercados a este tipo de regulaciones y qué consecuencias indirectas pueden surgir.
El caso catalán: una oportunidad para el análisis
En septiembre de 2020, el Govern de la Generalitat de Catalunya aprobó una ley que limitaba los precios del alquiler en 61 municipios identificados como “zonas tensionadas”. La norma establecía que los nuevos contratos —o las renovaciones— no podían fijar precios que superaran en más de un 5% un índice de referencia oficial calculado por la administración. Esta medida se aplicó de forma inmediata y se mantuvo vigente hasta marzo de 2022, cuando fue anulada por el Tribunal Constitucional.
La aplicación desigual de la ley en el territorio ofrecía una excelente oportunidad para su análisis. Algunos municipios quedaron sujetos a la regulación, mientras que otros no, lo que permite comparar cómo evolucionaron unos respecto a otros.
Datos y metodología
Para estimar el efecto de la medida sobre el mercado turístico, utilizamos datos mensuales de la plataforma AirDNA sobre el número de alojamientos activos en Airbnb por cada mil habitantes, entre enero de 2018 y diciembre de 2021, en municipios de Cataluña y la Comunidad Valenciana. El análisis distingue entre tipos de alojamiento: viviendas completas o compartidas, grandes (más de tres habitaciones) o pequeñas, y gestionadas por anfitriones profesionales (con varias propiedades) o particulares.
La estrategia econométrica se basa en un enfoque de diferencias en diferencias, que permite identificar el efecto de la política comparando la evolución del número de anuncios en los municipios regulados frente a un grupo de control. Este grupo está compuesto por municipios de la Comunidad Valenciana (no sujetos a regulación de precios) similares en características como la densidad de población, la penetración previa de Airbnb y el peso del alquiler residencial. La selección de estos municipios se realiza mediante técnicas de emparejamiento estadístico.
Dado que el periodo de análisis coincide con la pandemia de COVID-19, el modelo controla por el número de casos por municipio, la tasa de empleo y un indicador de demanda turística construido mediante un instrumento de Bartik.
Resultados
El principal hallazgo es claro: tras la entrada en vigor del control de alquileres, la oferta de alojamientos en Airbnb aumentó en torno a un 7% en los municipios regulados respecto al grupo de control. Esto sugiere que algunos propietarios optaron por abandonar el mercado residencial, ahora menos rentable, y trasladarse al mercado turístico, donde los precios seguían sin estar regulados.
El efecto fue más acusado en viviendas de mayor tamaño (tres o más habitaciones), lo que indica que los inmuebles con mayor potencial de ingresos fueron los primeros en cambiar de uso. Además, el impacto fue mayor en municipios donde la rentabilidad de Airbnb era comparable a la del alquiler tradicional, lo que facilitaba la decisión de cambio sin grandes costes adicionales.
Un dato adicional interesante es que, pese al aumento del número de anuncios, el precio medio por noche en Airbnb cayó en los municipios regulados. Este resultado se interpreta como una consecuencia del incremento de la oferta turística, lo cual habría beneficiado indirectamente a los turistas, que accedieron a más opciones a precios más bajos.
Implicaciones
Este estudio pone de manifiesto una consecuencia poco explorada de las políticas de control de alquiler: al limitar los ingresos posibles en el mercado residencial, pueden incentivarse comportamientos que reducen esa misma oferta, desplazándola al segmento turístico. Esto puede terminar agravando el problema que la política pretendía solucionar.
Además, subraya la importancia de considerar los canales indirectos de ajuste que pueden activarse cuando se regulan los precios. Es común evaluar si los alquileres bajan tras un tope —lo cual tiene que ocurrir sí o sí para cumplir con la legalidad—, pero menos habitual es analizar si el número de viviendas disponibles para uso habitual disminuye como resultado.
Desde el punto de vista normativo, los resultados sugieren que los controles de alquiler podrían requerir medidas complementarias, como restricciones a los pisos turísticos, para evitar que sus efectos se diluyan o se reviertan. También apuntan a la necesidad de diseñar políticas que se adapten al contexto específico de cada municipio, ya que los efectos son más intensos allí donde la competencia entre usos de vivienda es más ajustada.
Conclusiones
Este trabajo se inscribe en un debate cada vez más relevante: cómo mejorar el acceso a la vivienda sin generar efectos secundarios indeseados. En un entorno donde los propietarios tienen múltiples vías para rentabilizar sus inmuebles —y donde la tecnología permite cambiar de mercado con facilidad—, las políticas públicas deben anticipar y gestionar esos posibles desvíos.
Regular un mercado puede provocar el desplazamiento de la oferta hacia otro. Por ello, es crucial que las políticas de vivienda se diseñen de forma coordinada con las estrategias turísticas, fiscales y urbanísticas. Solo así podrán ser verdaderamente eficaces.